«Рефинансирование» ипотеки – это фактически субсидирование банков
Помощь проблемным ипотечным заёмщикам с единственным жильём в залоге – это, безусловно, благое дело государства. Однако в предложенной Нацбанком схеме рефинансирования ипотеки главными получателями субсидий от государства будут десять коммерческих банков.
На минувшей неделе было объявлено о выделении 130 млрд тенге из средств Нацбанка для решения проблем ипотечных заемщиков. Для этого регулятор утвердил Программу рефинансирования ипотечных займов. В соответствии с ней в десяти банках будут размещены депозиты сроком на 20 лет под ставку вознаграждения 2,99% годовых. Эти деньги должны быть направлены на рефинансирование проблемных кредитов на следующих условиях: по ставке не более 3% годовых, конвертации валютных займов в тенге, увеличения срока займа до 20 лет. Рефинансированию будет подлежать остаток основной суммы кредита, при этом задолженность по
процентам, комиссиям, неустойке заемщика будет прощена банками.
Поддержка будет оказана только ипотечным заемщикам, соответствующим следующим критериям:
1. Кредиты получены в период с 1 января 2004 по 31 декабря 2009.
2. Кредиты обеспечены залогом в виде единственного жилища или земельного участка по состоянию на 1 января 2015. Жилище не должно превышать 120 квадратных метров, а участок земли - 10 соток.
3. Задолженность по основной сумме кредита в тенге по состоянию на 1 января 2015 составляет не более 36 470 000 тенге и просрочена более 90 дней.
4. Кредиты в иностранной валюте в сумме не более 36 470 000 тенге по курсу НБ РК на 1 января 2015 будут рефинансированы вне зависимости от наличия просрочки.
5. Кредиты в любой валюте, вне зависимости от наличия просрочки, на сумму не более 36 470 000 тенге будут рефинансированы, если заемщики относятся к социально уязвимым слоям населения.
Это вроде бы достаточно жесткие требования, которые должны отсечь госпомощь от спекулянтов, которые в то время брали ипотеку для покупки одной или нескольких квартир в надежде на перепродажу. Смущает только пара моментов.
Странный подход к выбору подходящих ипотечников
Если заёмщик брал ипотеку, то критерий единственного жилья в залоге означает два возможных случая. Во-первых, на момент получения ипотечного кредита у него уже было единственное жилье, которое он отдал в залог, до настоящего времени так и не получил в собственность новое и
никогда его уже не получит. Второй случай – когда у заемщика на момент получения кредита вовсе не было своего жилья, и он отдал в залог еще строящееся или покупаемое по ипотеке единственное жилье. Правда, есть и третий вариант: за 6-10 лет с момента получения кредита заемщик-спекулянт вполне мог распродать или переписать на других лиц всю свою недвижимость, оставив в залоге единственное жилье, принадлежащее ему.
Теперь давайте рассмотрим соотношение суммы кредита с размером единственного жилья в залоге. И ранее, и сейчас банки выдают ипотеку под залог недвижимости, рыночная стоимость которой должна существенно превышать сумму кредита. Если разделить 36 470 000 тенге на 120 кв. м., то получится 303 917 тенге за «квадрат». По курсу доллара до одномоментной девальвации 2009 средняя стоимость «квадрата» составляла чуть более $2500. С учетом того, что кредит должен был уменьшаться в течение 6-10 лет и залог должен был быть как минимум на 30% - 50% дороже суммы кредита, то стоимость «квадрата» заложенного жилья на момент получения кредита должна бы быть примерно $4 тыс. Что-то cлишком много для единственного жилья в 120 «квадратов». Надеюсь, это не еще одна лазейка, чтобы оказать помощь прогоревшим спекулянтам недвижимостью.
Но все-таки это не самое большое замечание по этой программе.
Кто виноват в проблемах ипотечников
До кризиса, благодаря высокому рейтингу Казахстана и отсутствию дефолтов, коммерческие банки имели возможность занимать много дешевых денег за рубежом практически без ограничений со стороны
банковского регулятора (тогда это было Агентство по финансовому надзору - АФН). БВУ в то время росли как на дрожжах, от чего у них явно закружилась голова. В результате притока больших сумм денег (которые надо было куда-то девать) они начали раздавать кредиты направо и налево, и именно из-за этого начал надуваться пузырь на рынке недвижимости.
Думаю, все помнят вездесущие объявления банков в то время: «Кредиты под залог недвижимости без подтверждения доходов». То есть банки фактически говорили, что им не важно, есть у заемщика личный доход и способен ли он выплатить кредит. Самое главное - в то время цены на недвижимость быстро росли, и заемщик мог продать недвижимость, купленную по кредиту, вернуть кредит полностью и плюс к этому оставался в хорошем выигрыше. Пользуясь такой возможностью, тогда, наверное, только ленивые не брали ипотеку, чтобы делать деньги на рынке недвижимости.
И тут, в результате мирового финансового кризиса в 2007, казахстанским банкам перестали давать деньги на международных рынках. Из-за этого они резко сократили ипотеку, после чего немедленно рухнул спрос на недвижимость, а за ним и цены на неё. Пузырь лопнул. К тому времени значительная часть кредитов в банковской системе была выдана физическим и юридическим лицам именно на спекулятивные операции на рынке недвижимости, и все эти кредиты стали проблемными. Так мировой кризис очень быстро перерос в кризис казахстанский.
Справедливости ради отмечу, что не только коммерческие банки были виноваты в том кризисе. У банковского регулятора тогда были все возможности,
чтобы принять меры по резкому ограничению иностранных долгов в банках и сокращению кредитования сделок с недвижимостью, - так, как это сегодня делает Нацбанк, ограничивая высокий рост потребительских кредитов.
Почему я закавычил слово «рефинансирование»
В заголовке я намеренно закавычил слово «рефинансирование», поскольку программа, на мой взгляд, не имеет никакого отношения к этому финансовому термину. Если использовать правильную терминологию, то это должно быть описано так. Банки обязуются провести реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов (списание накопленных процентов и штрафов, снижение процентной ставки и удлинение сроков кредита) в обмен на получение очень дешевых долгосрочных денег от государства.
Слово «рефинансирование» относится совсем к другим операциям. Например, в нашем случае это можно было организовать таким образом, чтобы некая государственная ипотечная или другая компания выкупила проблемные ипотечные кредиты у банков по рыночной стоимости, а затем по этим кредитам были бы снижены процентные ставки и удлинен срок. Это и называется «рефинансирование».
Для реструктуризации проблемной ипотеки банкам не нужны деньги
Теперь немного разберемся с рыночной стоимостью проблемных кредитов. Когда ипотечный кредит просрочен на более чем 90 дней, то это уже проблемный кредит. В таких случаях Нацбанк и международные стандарты требуют от банков признания частичного убытка по такому кредиту (приведение его к рыночной стоимости). Например, если банк больше не ожидает никаких денежных поступлений по такому кредиту, его рыночная оценка
будет равна рыночной стоимости заложенного жилья за минусом расходов банка на судебные и прочие операции по изъятию и продаже залога.
С учетом того, что после кризиса 2007 – 2009 цены на недвижимость сильно упали, то на сегодня по проблемным ипотечным кредитам необходимо признать большой убыток. Если, например, посмотреть финансовую отчётность одного казахстанского банка из первой десятки за 2013, то в среднем на ипотечные кредиты с просрочкой от 90 дней и он создал провизии (признал убыток) в размере около 40% от суммы кредитов. Для проблемных кредитов с единственным жильем в залоге процент убытков должен быть существенно больше, поскольку банкам очень трудно изымать жильё, если заёмщик и его семья после этого окажутся на улице.
Теперь посмотрим, что такое реструктуризация кредитов. Например, вам дали ипотечный кредит на 5 лет под рыночную процентную ставку в 15%. Потом банк решил заняться благотворительностью и предложил вам изменить условия кредита, продлив его срок до 15 лет и снизив ставку до 3%. Для банка это прямой убыток, поскольку ставка снижена в пять раз, а по времени кредит растянут втрое. По международным стандартам банк немедленно должен признать убыток в размере около 50% от суммы кредита.
Если проводится аналогичная реструктуризация теперь уже проблемного кредита, по которому уже признали, например, 45% убытков, то в этом случае банку нужно признать лишь дополнительно 5%убытков, чтобы довести их уровень до 50%.
Для чего я привел эти детальные расчёты? Они важны для понимания того, что банкам не нужны деньги, чтобы провести реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов! У банков в результате реструктуризации могут возникнуть дополнительные убытки, но они вряд ли будут сравнительно большими, если вообще будут! Если заемщик сможет выплачивать кредит по новым условиям, то у банка, вместо сложной борьбы за изъятие единственного жилья, появляется нормальный кредит, пускай и с очень низкой процентной ставкой.
К чему приведёт необеспеченная эмиссия денег
Депозиты государства на сумму 130 млрд тенге на 20 лет по 3% (округленно) – прямая денежная выгода для банков. Если бы банки выпустили свои облигации на биржу на такой же срок, то рыночная процентная ставка на них на сегодня была бы не менее 10% годовых. В зависимости от кредитных рейтингов этот процент для некоторых банков из списка достигал бы 15%. Разница между 3% по депозиту и рыночными ставками в 10-15% - это прямое субсидирование банков государством. При этом менее надежные банки получают большую выгоду! Исходя из того, что эти депозиты скорее всего будут возвращаться банками равномерно за 20 лет, то, используя специальную формулу, можно посчитать, что немедленная выгода для всех БВУ составляет как минимум 50 млрд тенге (difference between cash received and present value at market interest rate).
Непонятно, за что правительство и Нацбанк дают такие громадные государственные субсидии банкам, по вине которых в том числе и надулся пузырь на рынке недвижимости, - причем не всем, а избранным, и не только самым успешным.
Хотел бы отметить еще один негативный момент. Если средства на «рефинансирование» ипотеки идут из Нацбанка, то это называется необеспеченная эмиссия денег. Это, по моему мнению, очень скверное начинание регулятора, так как у такой практики - довольно тяжелые последствия. Интенсивная денежная эмиссия неизбежно приводит к росту инфляции и девальвации национальной валюты. Что, в свою очередь, влечет за собой сокращение совокупного спроса и снижение объемов производства. В целом же экономика становится нестабильной и легко подверженной внешнему и внутреннему шоку.
процентам, комиссиям, неустойке заемщика будет прощена банками.
Поддержка будет оказана только ипотечным заемщикам, соответствующим следующим критериям:
1. Кредиты получены в период с 1 января 2004 по 31 декабря 2009.
2. Кредиты обеспечены залогом в виде единственного жилища или земельного участка по состоянию на 1 января 2015. Жилище не должно превышать 120 квадратных метров, а участок земли - 10 соток.
3. Задолженность по основной сумме кредита в тенге по состоянию на 1 января 2015 составляет не более 36 470 000 тенге и просрочена более 90 дней.
4. Кредиты в иностранной валюте в сумме не более 36 470 000 тенге по курсу НБ РК на 1 января 2015 будут рефинансированы вне зависимости от наличия просрочки.
5. Кредиты в любой валюте, вне зависимости от наличия просрочки, на сумму не более 36 470 000 тенге будут рефинансированы, если заемщики относятся к социально уязвимым слоям населения.
Это вроде бы достаточно жесткие требования, которые должны отсечь госпомощь от спекулянтов, которые в то время брали ипотеку для покупки одной или нескольких квартир в надежде на перепродажу. Смущает только пара моментов.
Странный подход к выбору подходящих ипотечников
Если заёмщик брал ипотеку, то критерий единственного жилья в залоге означает два возможных случая. Во-первых, на момент получения ипотечного кредита у него уже было единственное жилье, которое он отдал в залог, до настоящего времени так и не получил в собственность новое и
никогда его уже не получит. Второй случай – когда у заемщика на момент получения кредита вовсе не было своего жилья, и он отдал в залог еще строящееся или покупаемое по ипотеке единственное жилье. Правда, есть и третий вариант: за 6-10 лет с момента получения кредита заемщик-спекулянт вполне мог распродать или переписать на других лиц всю свою недвижимость, оставив в залоге единственное жилье, принадлежащее ему.
Теперь давайте рассмотрим соотношение суммы кредита с размером единственного жилья в залоге. И ранее, и сейчас банки выдают ипотеку под залог недвижимости, рыночная стоимость которой должна существенно превышать сумму кредита. Если разделить 36 470 000 тенге на 120 кв. м., то получится 303 917 тенге за «квадрат». По курсу доллара до одномоментной девальвации 2009 средняя стоимость «квадрата» составляла чуть более $2500. С учетом того, что кредит должен был уменьшаться в течение 6-10 лет и залог должен был быть как минимум на 30% - 50% дороже суммы кредита, то стоимость «квадрата» заложенного жилья на момент получения кредита должна бы быть примерно $4 тыс. Что-то cлишком много для единственного жилья в 120 «квадратов». Надеюсь, это не еще одна лазейка, чтобы оказать помощь прогоревшим спекулянтам недвижимостью.
Но все-таки это не самое большое замечание по этой программе.
Кто виноват в проблемах ипотечников
До кризиса, благодаря высокому рейтингу Казахстана и отсутствию дефолтов, коммерческие банки имели возможность занимать много дешевых денег за рубежом практически без ограничений со стороны
банковского регулятора (тогда это было Агентство по финансовому надзору - АФН). БВУ в то время росли как на дрожжах, от чего у них явно закружилась голова. В результате притока больших сумм денег (которые надо было куда-то девать) они начали раздавать кредиты направо и налево, и именно из-за этого начал надуваться пузырь на рынке недвижимости.
Думаю, все помнят вездесущие объявления банков в то время: «Кредиты под залог недвижимости без подтверждения доходов». То есть банки фактически говорили, что им не важно, есть у заемщика личный доход и способен ли он выплатить кредит. Самое главное - в то время цены на недвижимость быстро росли, и заемщик мог продать недвижимость, купленную по кредиту, вернуть кредит полностью и плюс к этому оставался в хорошем выигрыше. Пользуясь такой возможностью, тогда, наверное, только ленивые не брали ипотеку, чтобы делать деньги на рынке недвижимости.
И тут, в результате мирового финансового кризиса в 2007, казахстанским банкам перестали давать деньги на международных рынках. Из-за этого они резко сократили ипотеку, после чего немедленно рухнул спрос на недвижимость, а за ним и цены на неё. Пузырь лопнул. К тому времени значительная часть кредитов в банковской системе была выдана физическим и юридическим лицам именно на спекулятивные операции на рынке недвижимости, и все эти кредиты стали проблемными. Так мировой кризис очень быстро перерос в кризис казахстанский.
Справедливости ради отмечу, что не только коммерческие банки были виноваты в том кризисе. У банковского регулятора тогда были все возможности,
чтобы принять меры по резкому ограничению иностранных долгов в банках и сокращению кредитования сделок с недвижимостью, - так, как это сегодня делает Нацбанк, ограничивая высокий рост потребительских кредитов.
Почему я закавычил слово «рефинансирование»
В заголовке я намеренно закавычил слово «рефинансирование», поскольку программа, на мой взгляд, не имеет никакого отношения к этому финансовому термину. Если использовать правильную терминологию, то это должно быть описано так. Банки обязуются провести реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов (списание накопленных процентов и штрафов, снижение процентной ставки и удлинение сроков кредита) в обмен на получение очень дешевых долгосрочных денег от государства.
Слово «рефинансирование» относится совсем к другим операциям. Например, в нашем случае это можно было организовать таким образом, чтобы некая государственная ипотечная или другая компания выкупила проблемные ипотечные кредиты у банков по рыночной стоимости, а затем по этим кредитам были бы снижены процентные ставки и удлинен срок. Это и называется «рефинансирование».
Для реструктуризации проблемной ипотеки банкам не нужны деньги
Теперь немного разберемся с рыночной стоимостью проблемных кредитов. Когда ипотечный кредит просрочен на более чем 90 дней, то это уже проблемный кредит. В таких случаях Нацбанк и международные стандарты требуют от банков признания частичного убытка по такому кредиту (приведение его к рыночной стоимости). Например, если банк больше не ожидает никаких денежных поступлений по такому кредиту, его рыночная оценка
будет равна рыночной стоимости заложенного жилья за минусом расходов банка на судебные и прочие операции по изъятию и продаже залога.
С учетом того, что после кризиса 2007 – 2009 цены на недвижимость сильно упали, то на сегодня по проблемным ипотечным кредитам необходимо признать большой убыток. Если, например, посмотреть финансовую отчётность одного казахстанского банка из первой десятки за 2013, то в среднем на ипотечные кредиты с просрочкой от 90 дней и он создал провизии (признал убыток) в размере около 40% от суммы кредитов. Для проблемных кредитов с единственным жильем в залоге процент убытков должен быть существенно больше, поскольку банкам очень трудно изымать жильё, если заёмщик и его семья после этого окажутся на улице.
Теперь посмотрим, что такое реструктуризация кредитов. Например, вам дали ипотечный кредит на 5 лет под рыночную процентную ставку в 15%. Потом банк решил заняться благотворительностью и предложил вам изменить условия кредита, продлив его срок до 15 лет и снизив ставку до 3%. Для банка это прямой убыток, поскольку ставка снижена в пять раз, а по времени кредит растянут втрое. По международным стандартам банк немедленно должен признать убыток в размере около 50% от суммы кредита.
Если проводится аналогичная реструктуризация теперь уже проблемного кредита, по которому уже признали, например, 45% убытков, то в этом случае банку нужно признать лишь дополнительно 5%убытков, чтобы довести их уровень до 50%.
Для чего я привел эти детальные расчёты? Они важны для понимания того, что банкам не нужны деньги, чтобы провести реструктуризацию проблемных ипотечных кредитов! У банков в результате реструктуризации могут возникнуть дополнительные убытки, но они вряд ли будут сравнительно большими, если вообще будут! Если заемщик сможет выплачивать кредит по новым условиям, то у банка, вместо сложной борьбы за изъятие единственного жилья, появляется нормальный кредит, пускай и с очень низкой процентной ставкой.
К чему приведёт необеспеченная эмиссия денег
Депозиты государства на сумму 130 млрд тенге на 20 лет по 3% (округленно) – прямая денежная выгода для банков. Если бы банки выпустили свои облигации на биржу на такой же срок, то рыночная процентная ставка на них на сегодня была бы не менее 10% годовых. В зависимости от кредитных рейтингов этот процент для некоторых банков из списка достигал бы 15%. Разница между 3% по депозиту и рыночными ставками в 10-15% - это прямое субсидирование банков государством. При этом менее надежные банки получают большую выгоду! Исходя из того, что эти депозиты скорее всего будут возвращаться банками равномерно за 20 лет, то, используя специальную формулу, можно посчитать, что немедленная выгода для всех БВУ составляет как минимум 50 млрд тенге (difference between cash received and present value at market interest rate).
Непонятно, за что правительство и Нацбанк дают такие громадные государственные субсидии банкам, по вине которых в том числе и надулся пузырь на рынке недвижимости, - причем не всем, а избранным, и не только самым успешным.
Хотел бы отметить еще один негативный момент. Если средства на «рефинансирование» ипотеки идут из Нацбанка, то это называется необеспеченная эмиссия денег. Это, по моему мнению, очень скверное начинание регулятора, так как у такой практики - довольно тяжелые последствия. Интенсивная денежная эмиссия неизбежно приводит к росту инфляции и девальвации национальной валюты. Что, в свою очередь, влечет за собой сокращение совокупного спроса и снижение объемов производства. В целом же экономика становится нестабильной и легко подверженной внешнему и внутреннему шоку.
Примечание. Автор (Мурат Темирханов) подчеркивает в письме в редакцию, что изложенное им является только его личной точкой зрения.
Источник: Forbes.kz.
