Кондоминиум

Кондоминиум – это форма собственности, подразумевающая совместное владение недвижимым имуществом. Согласно ст.31 п.1 Закона РК «О жилищных отношениях», в жилых домах, принадлежащих двум и более собственникам помещений (квартир), образуется кондоминиум.

Право управлять объектом кондоминиума возникает с момента передачи такого права собственниками общего имущества и с момента регистрации объекта кондоминиума. Без этой регистрации сделки с общим имуществом не приобретают юридической силы. Жильцы самостоятельно решают, кто будет управлять кондоминиумом - они сами, нанятый управляющий или управляющая компания, или тот же старый ПКСК, но уже по специальному договору.

Обязанности органа управления объектом кондоминиума вытекают из его полномочий, выданных ему собственниками жилого дома. Кроме этого, орган управления объектом кондоминиума обязан открыть на каждый объект кондоминиума текущий счет в банке второго уровня, на который перечисляются взносы (платежи) собственников помещений (квартир) на содержание и текущий ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума. С образованием кондоминиума у его членов появляются новые, довольно значительные права. Подвалы, крыши после этого можно передавать в аренду и использовать полученные средства для погашения части расходов на квартплату, для оплаты работ по капитальному ремонту, по текущему ремонту здания. Здесь есть один важный нюанс, что при продаже квартиры в доме, оформленном как кондоминиум, к покупателю переходит соответствующая размеру квартиры доля общедомового имущества, а также права и обязанности на неё.

 

Что входит в расходы на содержание жилого дома и кто решает, сколько денег необходимо, решается на общем собрании. Жители сами устанавливают размер ежемесячных взносов, идущих на эксплуатацию и ремонт общего имущества объекта кондоминиума, содержание земельного участка. В сумму этих взносов могут включаться расходы на приобретение, установку, эксплуатацию и проверку общедомовых приборов учета, на оплату коммунальных услуг, потребленных на содержание общего имущества объекта кондоминиума (свет на лестничной площадке). Отдельно либо в этот же взнос жители определяют расходы, которые будут накапливаться на предстоящий в будущем капитальный ремонт общего имущества объекта кондоминиума или отдельных его видов. Куда направлять и сколько, определять могут только собственники общего имущества жилого дома. Это право ими может быть реализовано самостоятельно, если они управляют общим имуществом сами, либо через органы управления в соответствии с выданными полномочиями и решением общего собрания собственников.

 

Орган управления объектом кондоминиума, уполномоченное физическое лицо, представляет по требованию собственников объекта кондоминиума информацию о движении денег по банковскому счету, средств на содержание жилого дома (жилого здания). Любой житель, чей дом зарегистрирован как кондоминиум, согласно ст. 31 и 48 закона РК «О жилищных отношениях», вправе обратиться с письменным заявлением к руководству и получить ответ в течение 15 дней с момента его вручения.

 

Если земельный участок выделен для данного объекта кондоминиума в качестве придомовой территории с соответствующим оформлением правоудостоверяющих документов, то собственники, в чьем владении он находится, вправе устанавливать расходы на уборку придомовой территории, озеленение, полив, благоустройство и т. д. Здесь все просто: кто хозяин земли, тот о ней заботится, убирает и облагораживает. А если земельный участок находится в коммунальной собственности, то бремя его содержания возлагается на соответствующие бюджеты районов, городов.

 

Если вас затопил сосед сверху, вы должны зафиксировать данный факт с помощью акта, в котором необходимы подписи свидетелей происшествия. В такой ситуации желательно вызвать представителя органа управления объектом кондоминиума, сделать фотографии, оценить ущерб с помощью оценочной компании и предложить соседу компенсировать ущерб (или простить его, на ваше усмотрение).

Если же лопнула труба в подъезде и были затоплены ваша квартира и соседей, то здесь также необходимо составить акт, собрать подписи свидетелей, сфотографировать место аварии и причиненный ущерб. Однако в данном случае компенсировать ущерб обязан орган управления объектом кондоминиума или тот, кто оказывает услуги по содержанию общего имущества дома.

К слову, часто спрашивают, кто отвечает за вентиль на батареях, находящийся в многоквартирном жилом доме на последнем этаже? Хотелось бы разъяснить, что тепло подается по инженерной системе, которая состоит из самого трубопровода, батареи и вентиля на конце батареи для слива воды из системы. Так как эксплуатация этой системы находится в ведении органа управления объектом кондоминиума, то контроль за его техническим состоянием так же остается за ним.